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遭遇房產(chǎn)中介違約如何退費(fèi)？
“剪不斷，理還亂，是離愁，別是一般滋味在心頭?！蔽矣X(jué)得，用這句話來(lái)概括當(dāng)下房屋交易市場(chǎng)中，購(gòu)房人與中介的關(guān)系，再恰當(dāng)不過(guò)了。購(gòu)房人需要專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)中介為其提供包括房屋交易信息等在內(nèi)中介服務(wù)，房產(chǎn)中介通過(guò)提供服務(wù)來(lái)賺取傭金。但在發(fā)生紛爭(zhēng)后，往往是購(gòu)房人要求退費(fèi)，中介方主張違約金，結(jié)局便是，話不投機(jī)，對(duì)簿公堂。
有過(guò)購(gòu)買(mǎi)二手房經(jīng)驗(yàn)的人都知道，在購(gòu)房過(guò)程中，至少需要簽訂兩份合同，一份是《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》（經(jīng)紀(jì)人成交版），另一份是《居間服務(wù)合同》。這兩份合同的特點(diǎn)都是，賣(mài)方、買(mǎi)方、中介方同為合同權(quán)利義務(wù)主體。那么，在這種合同關(guān)系下，如果中介違反合同約定，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)法正常交易，購(gòu)房人如何要回中介費(fèi)呢？我們認(rèn)為，需要經(jīng)過(guò)三個(gè)步驟才能實(shí)現(xiàn)。
步驟一：通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的方式，對(duì)房產(chǎn)中介提供的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行明確、嚴(yán)格的約定。
不管是買(mǎi)方還是賣(mài)方，只要是跟房產(chǎn)中介接觸過(guò)的人，可能或多或少都有這樣一種感覺(jué)，不少中介業(yè)務(wù)員“業(yè)務(wù)能力二流，收費(fèi)能力優(yōu)良，收費(fèi)前是一種態(tài)度，收費(fèi)后又是另一種態(tài)度”。購(gòu)房人只要按照中介的要求簽訂了《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》（經(jīng)紀(jì)人成交版），中介就會(huì)找到購(gòu)買(mǎi)人催要中介費(fèi)。
其實(shí)，在絕大多數(shù)情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方花在簽訂合同上的時(shí)間可能不會(huì)超過(guò)十五分鐘，很多關(guān)鍵性條款都被中介一筆帶過(guò)，買(mǎi)賣(mài)雙方根本不知道，合同中有關(guān)中介的義務(wù)和責(zé)任是如何約定的。
大家都不知道，中介公司到底會(huì)提供哪些居間服務(wù)。同時(shí)，大多數(shù)中介也只會(huì)說(shuō)，我們就是為買(mǎi)賣(mài)雙方提供交易信息，撮合簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，別的事情不歸我們管。關(guān)于房屋權(quán)籍調(diào)查、購(gòu)房人資格預(yù)審、房屋過(guò)戶等事情，好像與他們沒(méi)有任何關(guān)系，如果他們幫忙做了是賣(mài)個(gè)人情，不做就是本分。
但實(shí)際上購(gòu)房人完全可以按照《合同法》的規(guī)定，及雙方當(dāng)事人的約定，清楚的確定中介公司的服務(wù)內(nèi)容，保證購(gòu)房人的中介費(fèi)不會(huì)“打水漂”。同時(shí)，也能保證賣(mài)房人的房子能夠順利交易。
在一般的二手房交易中，房產(chǎn)中介的基本服務(wù)項(xiàng)目必須包括以下四個(gè)方面：
一、房屋權(quán)屬調(diào)查。包括調(diào)查標(biāo)的有無(wú)抵扣、有無(wú)權(quán)利限制、核實(shí)權(quán)利人和處分人的身份及權(quán)利等；
二、房屋使用狀況調(diào)查。包括調(diào)查房屋使用年限，有否隱瞞缺點(diǎn)，有無(wú)租賃、違章搭建、相鄰關(guān)系侵權(quán)以及維修基金的繳納和使用情況等；
三、房屋市場(chǎng)行情調(diào)查。包括同類(lèi)房屋市場(chǎng)行情比較，陪同買(mǎi)方實(shí)地查驗(yàn)房屋，確定賣(mài)方成交意向并訂立買(mǎi)賣(mài)合同。
四、買(mǎi)賣(mài)雙方的身份核實(shí)。確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的身份，買(mǎi)方是否具備購(gòu)房資格。
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