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可行性研究是現(xiàn)代經營管理活動重要環(huán)節(jié)和經營管理重要方法。房地產經營管理可行性研究,是在房地產經營管理決策前,對經營管理項目進行綜合的技術和經濟分析的一種科學方法。通過可行性研究,可以對經營管理項目的市場運行和經濟、技術等多方面狀況,進行深入細致的調查、分析和研究;可以對提出的各種經營管理方案,進行技術和經濟多方面比較分析和論證;還可以對經營管理項目的經濟效益進行科學的預測和評價,為經營管理決策部門**終決策,提供科學依據。保險雖然也要支付費用即保險金,但是與風險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。在發(fā)達的市場經濟條件下,運用保險的方式轉移或減少風險,是風險管理普遍采用的一種方法,因而也是現(xiàn)代回避風險或減少風險的主要方法。任何經營管理活動都是有風險的。黃浦區(qū)如何房地產咨詢代理價格
觀念危機是制約房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙,這種危機主要表現(xiàn)在以下三個方面:(一)被動的市場意識。認為用計劃經濟和行政的手段完全可以替代市場經濟的手段,有這種意識的主要來源于**和行政主管部門;認為市場體制不完善,開發(fā)企業(yè)雖做好了競爭的準備,卻無競爭的環(huán)境或自身的能力存在缺陷,等待思想起作用,怨市場機會、競爭不均等,信心不足,怨天尤人,有這種意識的主要來源于開發(fā)企業(yè)。(二)盲目的市場意識。認為房地產開發(fā)業(yè)只有靠引進外商、外資,才能帶動房地產開發(fā)業(yè),乃至經濟、社會的發(fā)展,“蝴蝶”、“蒼蠅”來了都是客,只求一個“外”字和規(guī)模的“大”字,誰都可以搞開發(fā),誰都能搞好開發(fā),這種觀念主要來源于地方黨政領導,他們急于發(fā)展城市建設和經濟。這松江區(qū)方便房地產咨詢創(chuàng)造輝煌房地產開發(fā)企業(yè)自身資金有限,而且需要不斷地滾動投入,獲取比較大的利潤。
房地產開發(fā)和房地產開發(fā)經營是有區(qū)別的,兩者對主體的資質要求是不同的,前者不一定要求具有房地產開發(fā)經營資格,如果有國有土使用權的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產開發(fā)經營資格。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開發(fā)房地產合同糾紛歸屬于房地產開發(fā)經營合同糾紛中,所以合資、合作開發(fā)經營房地產合同中對主體的資格是有要求的,至少要求一方當事人具有房地產開發(fā)資格,但實踐中經營有把具有房屋預租性質的自建房(非商品房)合建合同糾紛當作房地產開發(fā)經營合同糾紛,而要求自建房合建合同的一方當事人具有房地產開發(fā)經營資格,就是因為沒有把房地產開發(fā)與房地產開發(fā)經營區(qū)別開來。由于合資、合作房地產開發(fā)經營合同是屬于房地產經營性質的合同關系,必然涉及到轉讓房地產開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為。
資金是房地產經營管理的***推動力和持續(xù)動力,關系到經營管理的全過程。因此房地產經營管理可行性研究報告,必須根據經營管理項目所需資金總額,確定資金籌集方式;計算籌資成本;科學地安排資金運用方式。房地產投資建設是一項巨大的工程,投資建設具有階段性,決定了資金投入的時間性和順序性。因此,一方面必須為了節(jié)約資金的投入,降低投資成本,安排好資金投入的順序和時間;另一方面又必須保證資金的充分供應,防止資金供應斷檔,造成施工延誤和浪費,來提高經濟效益。房地產市場是全部可行性報告的關鍵問題。市場分析主要包括:⑴對銷售市場狀況的預測;⑵對房地產市場的容量、飽和率或飽和度的分析;⑶對市場占有率的預期;⑷對市場銷售價格預測、銷售對象的分析、銷售計劃的制訂、以及未來市場變化對營銷過程的影響等。房地產投資時間的長期性,決定了房地產經營對市場供求變動的不靈活性。
我國房地產法律法規(guī)對開發(fā)經營房地產是有主體資格要求的,因而合資、合作開發(fā)經營房地產合同的當事人一方必須具有房地產開發(fā)經營資格,這是對此類合同的主體資格要求。房地產開發(fā)經營涉及到國家的重要產業(yè),對國民經濟有重要影響,資金投入量很大,**重要的是涉及到土地資源的利用,所以國家對房地產開發(fā)經營的資格是有嚴格的要求,不具有房地產開發(fā)經營資格的企業(yè)不能進行房地產開發(fā)經營?!吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第二十九條和***《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二章就此有特別規(guī)定。而自《中華人民共和國合同法》頒布后,對合同的主體資格要求絕大多數合同沒有特別要求,在這一點上,合資、合作開發(fā)經營房地產合同與其它類型合同是有區(qū)別的。房地產經營管理風險,在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用。黃浦區(qū)如何房地產咨詢代理價格
房地產經營管理的技術風險,是由于科學技術的進步引起的風險。黃浦區(qū)如何房地產咨詢代理價格
***《關于加強國有土地資產管理的通知》和七部委《關于整頓規(guī)范房地產市場秩序的通知》等一系列政策相繼出臺,城市規(guī)劃和建設的法規(guī)、政策不斷完善。但城市建設管理部門的管理始終難以到位,城市規(guī)劃、土地出讓、房地產開發(fā)項目的審批隨意性強,貫徹***、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多,各部門各司其政,管理配合不融洽,難以達成共識,實際落實的少。其成因是各部門本位意識太強,部門利益太高,認為只要做好自己的小文章就可以了,缺乏全局觀念、綜合管理及協(xié)同配合意識。任何經營管理活動都是有風險的。所謂經營管理風險,就是經營管理者在經營管理活動中由于受到各種因素的影響,無法實現(xiàn)預期的目標,從而造成經營管理損失或失敗的情況。房地產經營管理的特殊性,決定了房地產經營管理具有更大的風險性。黃浦區(qū)如何房地產咨詢代理價格
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