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房地產開發(fā)經營是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。其中：房地產開發(fā)經營的主體是房地產開發(fā)企業(yè)，是指以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)，也稱為房地產開發(fā)商；按照法律規(guī)定必須具備四級資質等級并承攬相應范圍的業(yè)務。投資周期長、金額大、周轉慢、變現能力差、風險大、回報利潤豐厚。房地產開發(fā)與房地產開發(fā)經營是有區(qū)別的，房地產開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定，在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。這是《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條第三款明確的定義。而房地產開發(fā)經營是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。這是***《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二條明確定義的。房地產經營管理風險，在不同階段有著不同的表現形式和作用。靜安區(qū)標準房地產咨詢咨詢問價

風險管理是一種要求比較高的管理。由于引起風險的原因是多方面的和極其復雜的，有時甚至是不可避免的，因此在風險管理中，主要采取以下一些方式和方法。回避風險要求企業(yè)在經營決策時，盡是回避有風險或風險大的業(yè)務，選擇無風險和風險小的業(yè)務，達到回避經營管理風險的目的。轉移風險是將經營可能發(fā)生的或者已經發(fā)生的風險全部地或部分地轉移出去。一般來說，采取的主要方法是將可能發(fā)生風險的經營項目轉移出去，或者將有經營風險的項目與其他單位合作或合資經營，從而達到分散風險或減少風險的目的。但是轉移風險也要付出一定的代價，這些代價有的是直接的，有的是間接的。由于房地產經營管理企業(yè)內部管理水平等問題，影響到企業(yè)的預期收益，從而形成經營管理風險。比如由于企業(yè)財務管理混亂，造成資金周轉緩慢；施工管理不善，延誤了工期；經營管理水平低下，使房地產出租出售受到影響等。浦東新區(qū)咨詢房地產咨詢咨詢問價觀念危機是制約房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙。

房地產開發(fā)和房地產開發(fā)經營是有區(qū)別的，兩者對主體的資質要求是不同的，前者不一定要求具有房地產開發(fā)經營資格，如果有國有土使用權的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產開發(fā)經營資格。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開發(fā)房地產合同糾紛歸屬于房地產開發(fā)經營合同糾紛中，所以合資、合作開發(fā)經營房地產合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當事人具有房地產開發(fā)資格，但實踐中經營有把具有房屋預租性質的自建房(非商品房)合建合同糾紛當作房地產開發(fā)經營合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當事人具有房地產開發(fā)經營資格，就是因為沒有把房地產開發(fā)與房地產開發(fā)經營區(qū)別開來。由于合資、合作房地產開發(fā)經營合同是屬于房地產經營性質的合同關系，必然涉及到轉讓房地產開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為。

資金是房地產經營管理的***推動力和持續(xù)動力，關系到經營管理的全過程。因此房地產經營管理可行性研究報告，必須根據經營管理項目所需資金總額，確定資金籌集方式；計算籌資成本；科學地安排資金運用方式。房地產投資建設是一項巨大的工程，投資建設具有階段性，決定了資金投入的時間性和順序性。因此，一方面必須為了節(jié)約資金的投入，降低投資成本，安排好資金投入的順序和時間；另一方面又必須保證資金的充分供應，防止資金供應斷檔，造成施工延誤和浪費，來提高經濟效益。房地產市場是全部可行性報告的關鍵問題。市場分析主要包括：⑴對銷售市場狀況的預測；⑵對房地產市場的容量、飽和率或飽和度的分析；⑶對市場占有率的預期；⑷對市場銷售價格預測、銷售對象的分析、銷售計劃的制訂、以及未來市場變化對營銷過程的影響等。房地產投資經營的固定性，決定了房地產投資經營的不易變現性。

房地產開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入，獲取比較大的利潤。所以，它們不僅需要從金融機構融資，而且需要吸收社會資金參與開發(fā)；另一方面，大量社會資金因為資本的逐利性特點，也積極地希望進入利潤豐厚、蓬勃發(fā)展的房地產行業(yè)；還有一些企業(yè)擁有可供開發(fā)的土地，但是因為缺乏開發(fā)資金和進行房地產開發(fā)的資質，需要與房地產開發(fā)企業(yè)進行合作開發(fā)。同時，房地產開發(fā)企業(yè)也希望通過合作開發(fā)的方式降低自身的經營風險。基于以上的客觀需要，本著共擔風險、共享利潤的原則，房地產合作開發(fā)經營逐漸成為中國房地產開發(fā)的主流。投資周期長、金額大、周轉慢、變現能力差、風險大、回報利潤豐厚。隨著經濟的不斷發(fā)展和市場經濟體制的不斷完善及市場的不斷開放，房地產開發(fā)經營中存在著諸多問題，這些問題既有觀念的原因。相比其他同行業(yè)的產品他們的品種比較多。浦東新區(qū)咨詢房地產咨詢咨詢問價

房地產位置的不動性或固定性，在地域上決定了房地產對市場供求的不可調劑性。靜安區(qū)標準房地產咨詢咨詢問價

我國房地產法律法規(guī)對開發(fā)經營房地產是有主體資格要求的，因而合資、合作開發(fā)經營房地產合同的當事人一方必須具有房地產開發(fā)經營資格，這是對此類合同的主體資格要求。房地產開發(fā)經營涉及到國家的重要產業(yè)，對國民經濟有重要影響，資金投入量很大，**重要的是涉及到土地資源的利用，所以國家對房地產開發(fā)經營的資格是有嚴格的要求，不具有房地產開發(fā)經營資格的企業(yè)不能進行房地產開發(fā)經營?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第二十九條和***《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二章就此有特別規(guī)定。而自《中華人民共和國合同法》頒布后，對合同的主體資格要求絕大多數合同沒有特別要求，在這一點上，合資、合作開發(fā)經營房地產合同與其它類型合同是有區(qū)別的。靜安區(qū)標準房地產咨詢咨詢問價

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